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Der Bundesgerichtshof stellte in einem am entschiedenen Rechtstreit zwischen einer Mieterin und deren Vermieter fest, dass der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht auf die Mietkaution zurückgreifen darf. Auch eine entsprechende Sondervereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sah der BGH als unwirksam an.

Hintergrund der Entscheidung war die Klage einer Mieterin, die zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution von EUR 1.400,00 geleistet hatte. Nach einer durch die Mieterin vorgenommenen Mietminderung lies sich der Vermieter die Kaution ausbezahlen und verrechnete diese mit der, seiner Ansicht nach unrechtmäßig, auf Grund der Mietminderung einbehaltenen Mietforderung. Der Vermieter berief sich dabei auf eine Sonderklausel des Mietvertrags wonach er hierzu berechtigt sei. Diese lautete: “Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…”.

Die Klage der Mieterin wurde vom zuständigen Amtsgericht Bonn für begründet erachtet. Die gegen dieses erstinstanzliche Urteil gerichtete Berufung des Vermieters zum Landgericht in Bonn wurde ebenfalls negativ beschieden.

Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin erneut recht und bestätigte das Urteil des Amtsgerichts wie auch die Berufungsentscheidung des Landgerichts. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte klar, dass das Vorgehen des Vermieters, die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses zu verrechnen, nach § 551 Abs. 3 BGB unzulässig sei. Die Verrechnung während der Mietzeit widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution und sei aus diesem Grunde nicht zulässig.

§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine ihm als Sicherheit geleistete Geldsumme getrennt von seinem Vermögen verzinslich anzulegen.  Intention des Gesetzgeber sei es gewesen, den Mieter auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters dahingehend abzusichern,  dass dieser die Kaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ungeschmälert zurückerhält, sofern der Vermieter keine gesicherten Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann. Nach Ansicht des VIII. Zivilsenats würde dieses Ziel unterlaufen, sofern der Vermieter bereits während eines ungekündigten Mietverhältnisses auch mit ggf. streitigen Forderungen verrechnen könnte und diese an sich auszahlen könnte.

Auch der Sondervereinbarung die der streitgegenständliche Mietvertrag enthielt, sah der BGB für unzulässig an. Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung (gemeint ist eine von § 551 Abs. 3 BGB abweichende Vereinbarung) unwirksam.

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13


Ein Kommentar zu Kaution für Vermieter tabu

  • Hier wurde endlich auch eine ganz wichtige Entscheidung getroffen, denn immer wieder kam es bei diesem Thema in der Vergangenheit zu Problemen. Jetzt sind die Fronten geklärt und jeder sollte wissen, wie die Mietkaution zu behandeln ist.

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